tiler84/iStock vía Getty Images
En términos generales, el entorno actual de tasas de interés ha creado un espacio de opciones más amplio para que los inversores que buscan rendimientos inviertan su capital a rendimientos relativamente aceptables. Antes de que la Reserva Federal decidiera subir agresivamente las tasas de interés, sería muy difícil para obtener un rendimiento de alta calidad que supere el 5 %, especialmente cuando se trata de inversiones de tipo accionario. Ahora estamos hablando de cómo capturar rendimientos que estén en el 7 % o más, sin sacrificar el aspecto de la calidad.
Dicho esto, encontrar instrumentos de renta variable que ofrezcan rendimientos de dos dígitos o cercanos a ellos todavía implica, en la mayoría de los casos, un riesgo financiero elevado. Para los inversores que buscan rendimientos, los BDC de alta calidad podrían ser una solución, pero está claro que no se deben poner todos los huevos en la misma canasta. En teoría, los inversores podrían explorar los CEF o los ETF basados en opciones, pero en esos casos, o bien el nivel de riesgo subyacente sigue siendo demasiado alto (para los CEF de alto rendimiento) debido a una notable dependencia del apalancamiento externo) o se pierde el potencial alcista similar al de las acciones (normalmente los ETF basados en opciones utilizan opciones de compra cubiertas, que inherentemente limitan el alza).
Por lo tanto, para acceder a rendimientos cercanos a los dos dígitos sin una concentración excesiva en BDC, CEF o ETF basados en opciones, los inversores tienen que investigar a fondo las finanzas de las empresas para evitar trampas de valor o los llamados “rendimientos para tontos”.
A continuación, en el artículo, hablaré en detalle de dos REIT de acciones que:
- Rendimiento del 9% o más.
- Contar con el negocio necesario para generar flujos de caja sostenibles.
- Estamos cerca de un punto de inflexión para entender si se recortará el dividendo o no.
En otras palabras, soy fundamentalmente optimista respecto de los dos REIT que se presentan a continuación. De hecho, incluso tengo una posición larga en uno de ellos. Sin embargo, en mi opinión, dada la dinámica financiera actual, tendría sentido que los inversores mantuvieran estos nombres en su radar y esperaran a que se produjeran algunos datos importantes antes de invertir en largo.
#1 Global Medical (NYSE:GMRE)
GMRE es un fideicomiso de inversión inmobiliaria de pequeña capitalización que opera en el segmento de consultorios médicos. Tiene alrededor de 185 propiedades repartidas en 34 estados. Dado que la demanda de estos servicios críticos para el sistema es tan fuerte, GMRE ha disfrutado de niveles de ocupación muy altos en todos los años desde la oferta pública inicial. Actualmente, las propiedades de GMRE están ocupadas en un 96 % y están respaldadas principalmente por contratos de arrendamiento triple neto, que tienen un plazo de vencimiento promedio ponderado de 5,8 años. La cobertura de alquiler de la cartera se sitúa en 4,8x, lo que es un claro indicador de una sólida combinación de inquilinos.
En términos de rendimiento, GMRE ha estado ofreciendo resultados AFFO bastante estables, que en los últimos dos años han oscilado entre 0,20 y 0,24 dólares por acción (sobre una base trimestral). Hubo un buen impulso de crecimiento justo antes de que la Reserva Federal decidiera aumentar los tipos de interés. Sin embargo, como el coste del capital subió, GMRE se vio obligada a dejar en suspenso su estrategia de fusiones y adquisiciones y esperar a un período de mayor certidumbre sobre los tipos de interés, en el que tanto los vendedores como los compradores pudieran ponerse de acuerdo sobre los niveles de equilibrio de los tipos de interés.
Dadas las mayores probabilidades de experimentar algunos recortes de tasas de interés pronto, GMRE ha regresado lentamente a los mercados de fusiones y adquisiciones para capturar algunos flujos de efectivo adicionales que podrían compensar los crecientes gastos derivados de un costo de deuda menos favorable.
La forma en que GMRE financia estas fusiones y adquisiciones es casi en su totalidad mediante el uso de la liquidez que se ha obtenido al desinvertir partes de la cartera existente. Es decir, lo que hemos visto es que GMRE vende varias propiedades a tasas de capitalización relativamente bajas (entre el 6% y el 7%) y utiliza ese capital para realizar inversiones con tasas de capitalización más altas. De esta manera, GMRE logra un delta positivo en los flujos de efectivo, que podría utilizarse para equilibrar los gastos adicionales derivados de préstamos más caros.
Por ejemplo, durante el último trimestre (2T de 2024), GMRE firmó un acuerdo de compraventa que abarca 15 propiedades a una tasa de capitalización promedio combinada del 8 %. Sin embargo, si observamos la dinámica del AFFO trimestre a trimestre, observaremos que el AFFO por acción ha disminuido. Aquí es importante señalar que se explica principalmente por los efectos retardados entre el momento de las ventas de activos anteriores y el momento en que GMRE pone a trabajar el capital recién obtenido.
Dicho esto, también debemos tener en cuenta el pago de AFFO. Según el resultado por acción de AFFO del segundo trimestre de 2024, el pago de AFFO es ligeramente superior al 95 %. Si tomamos como base el resultado del primer trimestre de 2024, que, en mi opinión, se logrará en el próximo trimestre, el pago de AFFO se sitúa en el 91 %.
En igualdad de condiciones, podríamos considerar teóricamente que se trata de una métrica segura, especialmente en el contexto de vientos de cola seculares, escaladores de alquileres integrados y una estrategia de fusiones y adquisiciones acumulativa (incluido el valor integrado, donde las transacciones con una tasa de capitalización del 6% – 7% sirvieron como testimonio de ello).
Sin embargo, el problema es que el costo de financiamiento no se mantendrá constante. El tipo de interés promedio ponderado para GMRE es del 3,9%, que está claramente por debajo del nivel de financiamiento del mercado. El vencimiento promedio ponderado de estos préstamos es de 2,5 años, lo que significa que GMRE tendrá que refinanciar los préstamos existentes a tasas de interés, presumiblemente, más altas. Ahora bien, si ponemos esto en el contexto de una cobertura de dividendos escasa, llegamos a un problema potencial (es decir, el riesgo de un recorte de dividendos).
GMRE T2, 2024 Ingresos complementarios
Si observamos la tabla anterior, el préstamo a plazo A es el único problema aquí, ya que es material y está firmado a una tasa fija muy baja.
Veo dos elementos que podrían mitigar los efectos negativos de renovar el préstamo a plazo A:
- La FED se mueve rápidamente con los recortes de tasas de interés, lo que podría disminuir el diferencial entre la tasa de financiamiento actual y la nueva que GMRE necesitará obtener en el mercado.
- GMRE activa más su estrategia de fusiones y adquisiciones (es decir, se deshace de porciones importantes de su cartera a tasas de capitalización bajas e invierte las ganancias a tasas de capitalización más altas) y de ese modo asegura un crecimiento significativo de AFFO que podría compensar la presión de una base de costos de deuda más alta.
En mi opinión, los inversores podrían considerar esperar algunos trimestres para ver avances en cualquiera de estos dos puntos. Si los hay, las perspectivas de una cobertura de dividendos continua deberían mejorar. En ese caso, yo personalmente también añadiría más a mi posición actual en GMRE.
#2 Slate Grocery REIT (OTC:SRRTF)
Slate Grocery también es un REIT de pequeña capitalización con una exposición exclusiva a propiedades ancladas en el sector de la alimentación. En su cartera, Slate tiene 116 propiedades distribuidas en 23 estados diferentes y actualmente están ocupadas en un 95 %. Los contratos de arrendamiento existentes tienen un plazo de vigencia promedio ponderado de 4,8 años. En otras palabras, características fundamentales bastante similares a las de GMRE.
Además, al igual que en el caso de GMRE, Slate también está respaldado por flujos de efectivo inherentemente defensivos, ya que la demanda de propiedades ancladas en supermercados es menos sensible a los shocks macroeconómicos.
En lo que respecta a la generación de efectivo y los resultados básicos, el impulso actual de Slate es mejor que el de GMRE. Por ejemplo, en el segundo trimestre de 2024, Slate presentó otro trimestre sólido, registrando el mismo crecimiento de los ingresos operativos netos de la propiedad del 3,5 % en términos interanuales. Este cambio se debe a unas estadísticas de diferencial de arrendamiento muy sólidas, donde durante el último trimestre la captura del diferencial de arrendamiento estuvo en el territorio de los dos dígitos. Los nuevos contratos de arrendamiento generaron un diferencial del 28 % por encima de los alquileres promedio comparables vigentes, mientras que la actividad de arrendamiento sin renovación de opción resultó en un diferencial combinado del 12,8 %. Como resultado de esto y de un nivel de ocupación ligeramente superior, el AFFO por acción aumentó un 4,5 %.
En cuanto a las perspectivas de crecimiento, los elementos necesarios están ahí, y el más importante es que el nivel de alquiler promedio actual de $12,56 por pie cuadrado se mantiene significativamente por debajo del promedio del mercado de aproximadamente $23,4. Esto proporciona una base sólida para que Slate haga crecer los flujos de efectivo en el futuro (como ya pudimos comprobar en los datos de ganancias del segundo trimestre de 2024).
Sin embargo, también hay un problema relacionado con la cobertura de dividendos o un pago de AFFO demasiado agresivo. Actualmente, según los resultados del segundo trimestre de 2024, el pago de AFFO es del 93%, lo que, como en el caso de GMRE, indica un margen de seguridad mínimo. El problema se vuelve más significativo una vez que tenemos en cuenta que el costo de financiamiento promedio ponderado de Slate se ubica en el 4,5% (que está por debajo del nivel del mercado) y hay vencimientos de deuda a tasa fija notables que vencen en 2024 y 2025.
El gráfico a continuación captura muy bien la esencia, mostrando cuán cerca está el momento de un potencial aumento en el costo de financiamiento (y, por lo tanto, una cobertura de dividendos aún más amplia) para Slate.
Presentación para inversores de SRRTF
Sin embargo, el comentario de Blair Welch, director ejecutivo, en la conferencia telefónica sobre los resultados del segundo trimestre de 2024 envía un mensaje contundente de que Slate está a punto de acceder a una financiación relativamente barata y, si leemos entre líneas, diría que hay una base para suponer que no se producirá un recorte de dividendos:
Sí. Hemos estado contactando activamente a todos nuestros prestamistas. Nos complace informar que hay actividad en el lado bancario, en el lado de LifeCo, en el lado de CMBS para bienes raíces anclados en supermercados. Esperamos anunciar aquí en el próximo trimestre algunos de nuestros planes finales para refinanciamiento. Pero hemos estado trabajando en ello y a diferencia de otros tipos de bienes raíces, existe una demanda activa de los prestamistas para prestar a los que están anclados en supermercados. Por lo tanto, no prevemos cambios significativos o problemas con nuestro capital social, y estamos bastante contentos con eso. Pero hemos estado trabajando en ello durante un tiempo porque ya sabes cómo está el mercado, pero creo que nos sorprenderá gratamente cómo podemos ejecutarlo.
A diferencia de GMRE, aquí los inversores realmente pueden esperar a que lleguen los datos del tercer trimestre de 2024 que revelarán cómo Slate ha logrado ejecutar las refinanciaciones de 2024 y si el nuevo coste de financiación permite evitar la compresión en la métrica de cobertura de dividendos.
Personalmente, si la nueva tasa de financiamiento no es materialmente superior a la actual para los préstamos a tasa fija que vencen este año, abriré inmediatamente una posición en Slate.
El resultado final
Si bien es posible encontrar instrumentos de renta variable que ofrezcan rendimientos atractivos, acceder a rendimientos cercanos a los dos dígitos, manteniendo los riesgos equilibrados y sin depender demasiado de clases de activos específicas (volátiles) que inherentemente ofrecen rendimientos elevados, los inversores tienen que ser muy selectivos. Incluso si se encuentran casos sólidos, a menudo todavía quedan algunas dudas sobre cuán realmente sostenibles son los rendimientos.
Global Medical REIT y Slate Grocery REIT ofrecen rendimientos de alrededor del 9% que se sustentan en flujos de efectivo sólidos y defensivos. El único problema en ambos casos es la relativamente ajustada tasa de cobertura de dividendos, que deja poco margen de seguridad para mantener los dividendos sin recortar después de una refinanciación de deuda barata a corto plazo.
Si nos fijamos en los fundamentos, hay pruebas sólidas de que los dividendos se mantendrán después de las próximas refinanciaciones de deuda. Sin embargo, dado que estas fechas son relativamente cercanas y que necesitamos realmente un par de trimestres para GMRE y solo un trimestre para Slate para entender mejor la situación, recomendaría poner a ambos nombres en el radar de los inversores y apretar el gatillo una vez que los puntos de datos adicionales confirmen la trayectoria positiva.
Nota del editor: Este artículo analiza uno o más valores que no cotizan en una bolsa importante de Estados Unidos. Tenga en cuenta los riesgos asociados con estas acciones.